Cómo le afectará la modificación de la plusvalía si vende su vivienda en 2022 o en 2023

El proyecto de los Presupuestos Generales del Estado de 2023 incluye una revisión de los coeficientes máximos que se aplican al cálculo del impuesto de plusvalía municipal. La actualización incorpora tanto subidas, que en algunos casos llegan al 50%, como rebajas que se aplicarán a partir del 1 de enero del próximo año.

A finales de 2021 el Gobierno modificó la normativa de este tributo. Y ahora permite al contribuyente elegir si paga el impuesto sobre el incremento real de valor del inmueble -precio de venta menos precio de compra- o con el llamado sistema objetivo de cálculo. Este último consiste en aplicar unos coeficientes sobre el valor catastral del terreno en función del número de años transcurridos desde la compra. Cada año, Hacienda fija los coeficientes máximos, que los ayuntamientos pueden rebajar hasta un 15%.

Para 2023, la subida más importante en los coeficientes es la registrada en las ventas tras ocho años de propiedad, que pasará a ser de 0,10 en 2022 a 0,15 el próximo año. En este supuesto, teniendo en cuenta un inmueble con un valor catastral del suelo de 250.000 euros y el tipo de gravamen máximo, el propietario pagará 7.500 euros por este tributo si vende el activo este año. Sin embargo, si lo hace en 2023 pagará 11.250 euros, según los cálculos de la consultora Ayming, especializada en fiscalidad.

En este sentido, David García, senior tax manager de la firma, explica que «un inmueble que se compró en 2013 que se vende en 2022, es decir, en un periodo de ocho años, el coeficiente que se le aplica es del 0,10. Si la transacción es en 2023 para otro inmueble comprado en 2014 en un mismo periodo de ocho años, el coeficiente es del 0,15, lo que supone una subida del 50%».

También se han registrado modificaciones al alza de los coeficientes aplicados a las transmisiones a siete años, que pasan del 0,12 al 0,18; y a nueve años, que suben del 0,09 al 0,12.

A estos se suman, los incrementos de los coeficientes aplicados a las ventas tras menos de 1 año y tras 1, 5, 6, 10, 11, 12 y 13 años.

Por el contrario, bajarán los coeficientes aplicados en las transmisiones realizadas tras 2, 3, 14, 15, 16, 17, 18 y 19 años. Mientras que los coeficientes para las operaciones realizadas tras 4 y 20 años permanecerán igual, en 0,17 y 0,45, respectivamente.

Impuesto conflictivo

Sobre estas modificaciones, García considera que algunas subidas, como la aplicada en las ventas tras ocho años de propiedad, «no es lineal y de ninguna forma justificada y podría plantear conflictos en el futuro -si no se anula el decreto-ley que modifica el impuesto de plusvalía-, sobre la legalidad de los mismos».

En este sentido, como caso similar, el experto comenta que el Tribunal Constitucional admitió a trámite en junio la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía por la normativa del IRPF. En concreto, por vulnerar el principio de capacidad económica y la prohibición de confiscatoriedad en los coeficientes de valor de adquisición de las ganancias patrimoniales del IRPF.

El Constitucional decide

La reforma del impuesto de plusvalía municipal fue aprobada por decreto-ley después de que el Tribunal Constitucional (TC) anulara en una sentencia del 26 de octubre el método de cálculo por considerarlo «inconstitucional». No obstante, el Alto Tribunal deberá volver a pronunciarse sobre la nueva regulación de este tributo tras haber admitido a trámite en febrero los recursos del PP y Vox contra la reforma, que tiene su origen en el real decreto aprobado en el Consejo de Ministros del pasado 7 de noviembre.

La modificación del impuesto, convalidada por el Congreso de los Diputados en diciembre, establece un sistema objetivo para calcular la ganancia real obtenida por la venta de bienes inmobiliarios. Con su reciente formulación, la norma permite ahora al contribuyente elegir si paga por la ganancia real obtenida con la venta o por la resultante de aplicar el nuevo sistema diseñado por Hacienda, mientras que quedará exento de pago cuando la operación no reporte ganancia.